Siết Tín Dụng Bất Động Sản: Có Phải Thời Điểm Thích Hợp? Phân Tích Từ Kiến Nghị Của HoREA

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước một bước ngoặt quan trọng liên quan đến chính sách tín dụng. Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có văn bản kiến nghị gửi Ngân hàng Nhà nước (NHNN), đề xuất giữ nguyên lộ trình siết vốn tín dụng thay vì thắt chặt hơn nữa vào năm 2019. Đề xuất này ngay lập tức dấy lên nhiều cuộc thảo luận sôi nổi trong giới đầu tư và các doanh nghiệp địa ốc. Liệu việc siết chặt tín dụng bất động sản vào thời điểm này có thực sự cần thiết? Hãy cùng AnPhatLand phân tích sâu hơn về vấn đề này.

Mục lục bài viết

• Bối cảnh chính sách tín dụng và thực trạng thị trường bất động sản
• Phân tích chi tiết kiến nghị của HoREA: 4 lý do chính
• Góc nhìn chuyên gia: Đâu là giải pháp hài hòa cho thị trường?
• Lời khuyên cho nhà đầu tư trước những biến động chính sách

Bối cảnh chính sách tín dụng và thực trạng thị trường bất động sản

Để hiểu rõ hơn về kiến nghị của HoREA, chúng ta cần nhìn lại bối cảnh của chính sách tín dụng cho bất động sản trong thời gian qua.

Lộ trình siết vốn theo Thông tư 19/2017/TT-NHNN

Theo quy định tại Thông tư 19/2017/TT-NHNN, NHNN đã đưa ra một lộ trình giảm dần tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được các tổ chức tín dụng sử dụng để cho vay trung và dài hạn. Cụ thể:

• Từ ngày 01/01/2018 đến 31/12/2018: Tỷ lệ này là 45%.
• Từ ngày 01/01/2019: Tỷ lệ này sẽ giảm xuống còn 40%.

Mục tiêu của lộ trình này là nhằm đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng, hạn chế rủi ro khi dùng vốn huy động ngắn hạn (tiền gửi tiết kiệm dưới 12 tháng) để tài trợ cho các dự án bất động sản có vòng đời dài (các khoản vay trên 5 năm). Về lý thuyết, đây là một bước đi thận trọng và cần thiết để giữ cho hệ thống tài chính ổn định.

Thực trạng thị trường bất động sản hiện tại

Tuy nhiên, kiến nghị của HoREA được đưa ra dựa trên bối cảnh thực tế của thị trường. Theo Hiệp hội, tăng trưởng tín dụng bất động sản trong 8 tháng đầu năm 2018 đang ở mức thấp nhất trong vòng 3 năm qua. Điều này cho thấy thị trường đã có những dấu hiệu hạ nhiệt và tự điều chỉnh sau một giai đoạn phát triển nóng.

Thêm vào đó, NHNN đã ban hành Chỉ thị 04/CT-NHNN, yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng, trong đó có lĩnh vực bất động sản. Nhiều ngân hàng thương mại đã gần như cạn “room” tín dụng cho vay bất động sản, khiến cả doanh nghiệp và người mua nhà gặp khó khăn hơn trong việc tiếp cận vốn.

Phân tích chi tiết kiến nghị của HoREA: 4 lý do chính

HoREA cho rằng việc tiếp tục siết tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn xuống 40% ngay từ đầu năm 2019 là chưa phù hợp với thực tiễn và có thể gây tác động tiêu cực đến thị trường. Dưới đây là những luận điểm chính mà Hiệp hội đưa ra.

1. Tăng trưởng tín dụng bất động sản đã được kiểm soát ở mức hợp lý

Như đã đề cập, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản đã chậm lại đáng kể. Điều này cho thấy các chính sách kiểm soát của NHNN trong thời gian qua đã phát huy tác dụng. Thị trường không còn tăng trưởng quá nóng, và nguy cơ “bong bóng” đã giảm đi nhiều so với giai đoạn trước. Việc tiếp tục thắt chặt đột ngột có thể tạo ra một “cú sốc” không cần thiết, bóp nghẹt sự phát triển lành mạnh của thị trường.

2. Thị trường cần thêm thời gian để thích ứng

Nguồn vốn cho thị trường bất động sản Việt Nam vẫn phụ thuộc rất lớn vào hệ thống ngân hàng. Các kênh huy động vốn khác như quỹ đầu tư tín thác bất động sản (REITs), thị trường chứng khoán, hay thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn chưa thực sự phát triển mạnh mẽ để có thể thay thế vai trò của tín dụng ngân hàng.

Do đó, việc siết chặt nguồn vốn tín dụng cần có một lộ trình dài hơn, hợp lý hơn để các doanh nghiệp có thời gian tìm kiếm và phát triển các kênh huy động vốn thay thế, tránh gây đứt gãy nguồn cung đột ngột.

3. Nguy cơ ảnh hưởng tiêu cực đến nguồn cung và người mua nhà

Nếu nguồn vốn bị thắt chặt, các chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc triển khai dự án. Điều này có thể dẫn đến một số hệ quả:

• Sụt giảm nguồn cung: Các dự án mới khó khởi công, các dự án đang triển khai có thể bị đình trệ. Tình trạng thiếu hụt nguồn cung, đặc biệt là phân khúc nhà ở giá phải chăng, có thể trở nên trầm trọng hơn.
• Tăng áp lực lên giá nhà: Khi nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu vẫn còn cao, giá nhà đất có thể bị đẩy lên, gây khó khăn cho những người có nhu cầu ở thực.
• Doanh nghiệp nhỏ và vừa gặp khó: Các doanh nghiệp có quy mô nhỏ, tiềm lực tài chính yếu sẽ là đối tượng bị ảnh hưởng nặng nề nhất, có nguy cơ phải rời khỏi thị trường.

4. Đề xuất giữ nguyên tỷ lệ 45% trong năm 2019 là hợp lý

HoREA kiến nghị NHNN xem xét, cho phép các tổ chức tín dụng được giữ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn ở mức 45% đến hết năm 2019. Sau đó, từ ngày 01/01/2020 sẽ thực hiện lộ trình giảm xuống 40%. Theo Hiệp hội, việc “hoãn” thực thi quy định này thêm một năm sẽ tạo ra một khoảng đệm cần thiết, giúp thị trường có thêm thời gian để điều chỉnh và phát triển ổn định, bền vững hơn.

Góc nhìn chuyên gia: Đâu là giải pháp hài hòa cho thị trường?

Đứng ở góc độ quản lý vĩ mô, mục tiêu của NHNN là hoàn toàn chính đáng. Việc kiểm soát rủi ro hệ thống, tránh lặp lại những bài học khủng hoảng trong quá khứ là ưu tiên hàng đầu. Tuy nhiên, việc áp dụng chính sách cần linh hoạt và bám sát thực tiễn thị trường.

Một giải pháp hài hòa có thể là kết hợp giữa việc duy trì một lộ trình hợp lý và áp dụng các biện pháp kiểm soát có chọn lọc. Thay vì siết chặt đồng loạt, NHNN có thể hướng dòng vốn tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên như:

• Dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ.
• Các dự án bất động sản công nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng có tiềm năng phát triển, đóng góp vào kinh tế.
• Hạn chế tín dụng vào các phân khúc cao cấp, biệt thự, condotel mang tính đầu cơ cao.

Bên cạnh đó, cần đẩy nhanh việc hoàn thiện khung pháp lý để phát triển các kênh huy động vốn trung và dài hạn khác, giảm sự phụ thuộc của thị trường bất động sản vào “bầu sữa” tín dụng ngân hàng.

Lời khuyên cho nhà đầu tư trước những biến động chính sách

Trước những thông tin về chính sách tín dụng, nhà đầu tư cần giữ một cái đầu lạnh và có những chiến lược phù hợp:

• Ưu tiên dòng tiền: Trong bối cảnh vốn vay khó khăn hơn, việc quản lý dòng tiền và sở hữu lượng tiền mặt nhất định sẽ là một lợi thế lớn.
• Lựa chọn sản phẩm cẩn trọng: Tập trung vào các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, từ các chủ đầu tư uy tín, có tiềm năng khai thác và thanh khoản tốt. Đây là thời điểm để ưu tiên sự an toàn hơn là chạy theo lợi nhuận đột biến.
• Hướng đến nhu cầu thực: Các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực như căn hộ vừa túi tiền, đất nền vùng ven có hạ tầng kết nối tốt sẽ luôn có sức hấp thụ bền vững, ít bị ảnh hưởng bởi các chu kỳ siết chặt tín dụng.

Dù chính sách có thay đổi ra sao, một thị trường bất động sản minh bạch và bền vững vẫn là mục tiêu chung. Những điều chỉnh chính sách, dù gây khó khăn trong ngắn hạn, nhưng sẽ góp phần thanh lọc thị trường và tạo ra cơ hội cho những nhà đầu tư có tầm nhìn dài hạn.

Nếu bạn đang băn khoăn về chiến lược đầu tư của mình trong giai đoạn hiện nay, hoặc cần tìm kiếm những dự án tiềm năng, pháp lý vững chắc, đừng ngần ngại liên hệ với đội ngũ chuyên gia của AnPhatLand. Chúng tôi luôn sẵn sàng lắng nghe, phân tích và đưa ra những lời khuyên chuyên sâu, giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư thông minh và hiệu quả nhất. Hãy truy cập https://anphatland.com.vn để biết thêm chi tiết!