Dự án BT “Đóng Băng”: Nút Thắt Pháp Lý Cần Tháo Gỡ Để Cứu Hạ Tầng Đô Thị

Các dự án hạ tầng theo hình thức đối tác công tư (PPP), đặc biệt là hợp đồng Xây dựng – Chuyển giao (BT), từ lâu đã được xem là “đòn bẩy” quan trọng giúp thay đổi diện mạo đô thị tại các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội. Tuy nhiên, trong nhiều năm trở lại đây, hàng loạt dự án BT đang rơi vào tình trạng “đóng băng” do những vướng mắc pháp lý liên quan đến việc thanh toán bằng quỹ đất. Bài viết này của AnPhatLand sẽ phân tích sâu hơn về những khó khăn này, hệ lụy và giải pháp cấp bách cần được thực thi.

1. Thực trạng “đóng băng” của các dự án BT tại TP.HCM và Hà Nội

Trên thực tế, cả TP.HCM và Hà Nội đều đang đối mặt với tình trạng đình trệ hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm được đầu tư theo hình thức BT. Các nhà đầu tư đã bỏ ra hàng nghìn tỷ đồng để triển khai xây dựng công trình, nhưng lại không thể nhận được quỹ đất đối ứng như cam kết ban đầu. Nguyên nhân không phải do địa phương không có đất, mà do không thể thực hiện các thủ tục giao đất vì thiếu hướng dẫn pháp lý từ trung ương.

Tình trạng này khiến nhiều công trình dù đã hoàn thành hoặc sắp hoàn thành nhưng không thể quyết toán, bàn giao. Các con đường, cây cầu mới xây xong vẫn “đắp chiếu” chờ ngày được thanh toán, trong khi nhà đầu tư thì “ngồi trên đống lửa” với chi phí lãi vay ngày một phình to. Đây là một sự lãng phí nguồn lực xã hội vô cùng lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư công và mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của hai đầu tàu kinh tế cả nước.

2. Nguyên nhân cốt lõi: Khoảng trống pháp lý chưa có lời giải

Nút thắt lớn nhất của các dự án BT hiện nay nằm ở việc thiếu một hành lang pháp lý rõ ràng để thực hiện việc thanh toán bằng đất. Kể từ khi Luật Quản lý, sử dụng tài sản công năm 2017 và Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (Luật PPP) năm 2020 có hiệu lực, các quy định cũ về thanh toán dự án BT bằng quỹ đất đã không còn phù hợp.

Cụ thể, những vướng mắc chính bao gồm:

• Chưa có Nghị định hướng dẫn: Sau khi các luật mới được ban hành, Chính phủ vẫn chưa ban hành một Nghị định mới quy định chi tiết về việc sử dụng tài sản công (cụ thể là đất đai) để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án BT. Điều này tạo ra một “khoảng trống pháp lý” khiến các địa phương không có cơ sở để tiến hành giao đất.
• Xung đột về thời điểm định giá đất: Một trong những tranh cãi lớn nhất là xác định thời điểm tính giá đất để thanh toán. Theo quy định cũ, giá đất thường được tính tại thời điểm ký kết hợp đồng BT. Tuy nhiên, quy định mới yêu cầu việc giao đất phải thông qua đấu giá, và giá đất phải được xác định tại thời điểm giao đất. Sự vênh nhau này gây khó khăn cho cả nhà đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước, bởi giá đất tại thời điểm giao thực tế có thể cao hơn rất nhiều so với thời điểm ký hợp đồng, làm phá vỡ phương án tài chính ban đầu của dự án.
• Thiếu quy trình minh bạch: Việc thiếu một quy trình chuẩn, minh bạch về lựa chọn nhà đầu tư, định giá công trình BT và định giá quỹ đất đối ứng đã dẫn đến nhiều lo ngại về nguy cơ thất thoát tài sản công, tạo ra sự e dè trong việc ra quyết định của các cấp chính quyền.

Những công trình hạ tầng hiện đại là kết quả của mô hình BT, nhưng chính mô hình này lại đang bị “trói chân” bởi các quy định chưa theo kịp thực tiễn.

3. Hệ lụy domino khi dự án BT bị đình trệ

Việc các dự án BT bị đình trệ kéo dài gây ra một chuỗi hệ lụy tiêu cực, ảnh hưởng đến nhiều mặt của nền kinh tế – xã hội.

Đối với nhà đầu tư

Đây là đối tượng chịu thiệt hại trực tiếp và nặng nề nhất. Hàng nghìn tỷ đồng vốn vay ngân hàng bị “chôn” vào các công trình dở dang. Chi phí lãi vay tăng lên mỗi ngày, bào mòn lợi nhuận và đẩy doanh nghiệp đến bờ vực khó khăn, thậm chí phá sản. Niềm tin của các nhà đầu tư tư nhân vào môi trường đầu tư công của nhà nước cũng bị suy giảm nghiêm trọng.

Đối với ngân sách địa phương

Mô hình đổi đất lấy hạ tầng ra đời nhằm giảm áp lực cho ngân sách nhà nước vốn eo hẹp. Khi các dự án này bị tắc nghẽn, gánh nặng đầu tư lại quay về với ngân sách. Các địa phương như TP.HCM và Hà Nội sẽ phải tìm kiếm các nguồn vốn khác để hoàn thiện hạ tầng, trong khi quỹ đất đối ứng thì vẫn nằm im, không tạo ra giá trị.

Đối với xã hội và thị trường bất động sản

Hạ tầng giao thông không được hoàn thiện đúng tiến độ gây ra tình trạng kẹt xe, ô nhiễm, ảnh hưởng đến đời sống người dân. Bên cạnh đó, các quỹ đất đối ứng không được đưa vào phát triển cũng làm giảm nguồn cung cho thị trường bất động sản, góp phần đẩy giá nhà đất lên cao do khan hiếm. Tìm hiểu thêm về thị trường bất động sản hiện nay để có cái nhìn tổng quan hơn.

4. Giải pháp cấp bách: Cần một nghị định mới để khai thông dòng chảy

Để tháo gỡ nút thắt hiện tại, giải pháp duy nhất và cấp bách nhất là Chính phủ, đứng đầu là Bộ Kế hoạch và Đầu tư cùng các bộ ngành liên quan, cần sớm ban hành Nghị định mới hướng dẫn chi tiết việc thanh toán dự án BT bằng tài sản công.

Nghị định này cần giải quyết triệt để các vấn đề cốt lõi:

• Quy định rõ ràng về trình tự, thủ tục: Xây dựng một quy trình khép kín, minh bạch từ khâu lập dự án, lựa chọn nhà đầu tư, thẩm định giá trị công trình BT cho đến việc xác định giá đất và giao đất.
• Thống nhất thời điểm định giá: Cần có quy định rõ ràng về thời điểm xác định giá trị quỹ đất thanh toán, đảm bảo nguyên tắc ngang giá, thị trường và hài hòa lợi ích giữa nhà nước, nhà đầu tư và người dân.
• Cơ chế xử lý các dự án chuyển tiếp: Đối với các hợp đồng BT đã ký trước khi luật mới có hiệu lực, cần có một cơ chế đặc thù để xử lý, tránh gây thiệt hại cho các nhà đầu tư đã và đang thực hiện đúng cam kết.

Việc khai thông pháp lý cho các dự án BT không chỉ cứu các doanh nghiệp mà còn là cứu cánh cho mục tiêu phát triển hạ tầng đô thị, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và cải thiện môi trường đầu tư.

5. Tương lai nào cho các dự án “đổi đất lấy hạ tầng”?

Mặc dù còn nhiều bất cập, không thể phủ nhận hình thức BT đã và đang là một kênh huy động vốn ngoài ngân sách hiệu quả để phát triển hạ tầng. Khi nút thắt pháp lý được gỡ bỏ, các dự án BT vẫn sẽ là một lựa chọn quan trọng cho các địa phương. Tuy nhiên, để mô hình này phát triển bền vững trong tương lai, cần có sự thay đổi về chất.

Điều quan trọng là phải đảm bảo tính công khai, minh bạch và cạnh tranh trong tất cả các khâu. Việc đấu thầu rộng rãi để chọn nhà đầu tư và đấu giá công khai quỹ đất đối ứng sẽ là chìa khóa để ngăn chặn tham nhũng, lãng phí và đảm bảo tài sản công được sử dụng hiệu quả nhất.

Việc chậm trễ ban hành các văn bản hướng dẫn đang gây ra những thiệt hại không thể đong đếm. Đã đến lúc các cơ quan trung ương cần hành động quyết liệt để “cởi trói” cho các dự án BT, giúp khơi thông nguồn lực đầu tư quan trọng cho sự phát triển của đất nước.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản và các chính sách vĩ mô liên tục thay đổi, việc nắm bắt thông tin và tìm kiếm cơ hội đầu tư an toàn đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc. Nếu bạn là một nhà đầu tư đang tìm kiếm những dự án tiềm năng hoặc cần tư vấn chuyên sâu về pháp lý, quy hoạch, hãy liên hệ ngay với đội ngũ chuyên gia của AnPhatLand. Chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành cùng bạn trên con đường đầu tư hiệu quả và bền vững.