Tổng Hợp Các Loại Thuế và Lệ Phí Khi Xây Dựng Nhà Ở Bạn Cần Biết 2024

Xây dựng một ngôi nhà là một cột mốc quan trọng, nhưng bên cạnh niềm vui sở hữu tổ ấm mới, việc hiểu rõ và tuân thủ các nghĩa vụ tài chính, đặc biệt là thuế và lệ phí, là điều vô cùng cần thiết. Bài viết này của AnPhatLand sẽ cung cấp thông tin chi tiết, giúp bạn nắm vững các quy định về thuế xây dựng nhà ở tại Việt Nam, từ đó có sự chuẩn bị tốt nhất cho công trình của mình.

1. Thuế Xây Dựng Nhà Ở Là Gì?

Thuế xây dựng nhà ở là khoản tiền bắt buộc mà các tổ chức, cá nhân phải nộp vào ngân sách nhà nước khi tiến hành các hoạt động xây dựng công trình nhà ở. Đây là nghĩa vụ tài chính do cơ quan thuế quản lý và thu theo quy định của pháp luật.

Về cơ bản, người chịu trách nhiệm nộp khoản thuế này có thể là chủ đầu tư hoặc nhà thầu xây dựng, tùy thuộc vào thỏa thuận trong hợp đồng. Trong trường hợp chủ nhà tự mua sắm vật tư, thuê nhân công và tự tổ chức thi công (đóng vai trò như một nhà thầu), thì chính chủ nhà sẽ phải kê khai và nộp các loại thuế liên quan đến hoạt động xây dựng này.

Việc hoàn thành nghĩa vụ thuế đảm bảo tính hợp pháp cho công trình. Nếu công trình xây dựng không được đóng thuế đầy đủ theo quy định, nó có thể bị coi là không hợp pháp và chủ sở hữu có thể đối mặt với các rủi ro pháp lý sau này.

2. Các Loại Thuế Chính Trong Xây Dựng Nhà Ở

Khi xây dựng nhà ở, có hai nhóm thuế chính cần đặc biệt lưu ý là Thuế Giá trị gia tăng (GTGT), Thuế Thu nhập cá nhân (TNCN) và Thuế Môn bài.

2.1. Thuế Giá Trị Gia Tăng (GTGT) và Thuế Thu Nhập Cá Nhân (TNCN)

Đây là hai loại thuế quan trọng thường phát sinh trong các hợp đồng xây dựng.

• Thuế Giá Trị Gia Tăng (GTGT): Là thuế tính trên giá trị tăng thêm của hàng hóa, dịch vụ phát sinh từ quá trình mua vật liệu, thuê nhân công, sử dụng máy móc thiết bị cho đến khi hoàn thành công trình. Người sử dụng cuối cùng, tức chủ nhà, thường là người chi trả khoản thuế này vì nó đã được cộng vào giá thành sản phẩm, dịch vụ.
• Thuế Thu Nhập Cá Nhân (TNCN): Áp dụng đối với thu nhập mà cá nhân (hoặc nhóm cá nhân) nhận được từ hoạt động cung cấp dịch vụ xây dựng, nhân công xây dựng.

Theo quy định tại Điểm c, Khoản 2, Điều 2 Thông tư số 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính, cách tính hai loại thuế này như sau:

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ % thuế GTGT

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ % thuế TNCN

Trong đó, doanh thu tính thuế là tổng giá trị hợp đồng xây dựng, bao gồm tiền bán hàng, tiền hoa hồng, tiền gia công, tiền cung ứng dịch vụ phát sinh trong kỳ tính thuế liên quan trực tiếp đến hoạt động xây dựng.

Tỷ lệ thuế trên doanh thu được quy định cụ thể tại Điểm b, Khoản 2, Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC:

• Đối với hợp đồng xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu xây dựng (nghĩa là chủ đầu tư tự cung cấp vật liệu, nhà thầu chỉ cung cấp nhân công, dịch vụ và máy móc thi công):
  • Tỷ lệ thuế GTGT là 5%.
  • Tỷ lệ thuế TNCN là 2%.
• Đối với hoạt động xây dựng có bao thầu nguyên vật liệu xây dựng (nghĩa là nhà thầu cung cấp toàn bộ từ vật liệu, nhân công, máy móc đến khi hoàn thiện):
  • Tỷ lệ thuế GTGT là 3%.
  • Tỷ lệ thuế TNCN là 1,5%.

Việc xác định rõ hình thức hợp đồng (có bao thầu vật liệu hay không) là rất quan trọng để áp dụng đúng tỷ lệ thuế, tránh những sai sót không đáng có.

2.2. Thuế Môn Bài (Lệ phí môn bài)

Thuế môn bài (nay gọi là lệ phí môn bài) là khoản thu hàng năm mà các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ phải nộp, bao gồm cả các bên nhận thầu xây dựng. Việc kê khai và nộp lệ phí môn bài được thực hiện theo quy định tại Nghị định 139/2016/NĐ-CP và được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 22/2020/NĐ-CP.

Cách tính lệ phí môn bài dựa trên thu nhập/doanh thu bình quân hàng năm của hoạt động sản xuất kinh doanh:

• Doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống: Miễn lệ phí môn bài.
• Doanh thu trên 100 triệu đồng đến 300 triệu đồng/năm: Nộp 300.000 đồng/năm.
• Doanh thu trên 300 triệu đồng đến 500 triệu đồng/năm: Nộp 500.000 đồng/năm.
• Doanh thu trên 500 triệu đồng/năm: Nộp 1.000.000 đồng/năm.

Đối với cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình lần đầu ra hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc mới thành lập sẽ được miễn lệ phí môn bài trong năm đầu tiên.

3. Các Loại Lệ Phí Liên Quan Đến Xây Dựng Nhà Ở

Ngoài các loại thuế chính, chủ nhà cũng cần quan tâm đến một số lệ phí khác liên quan trực tiếp đến quá trình xây dựng và hoàn thiện nhà ở.

3.1. Lệ Phí Cấp Giấy Phép Xây Dựng

Khi xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị hoặc trong các khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa (trừ trường hợp được miễn giấy phép theo quy định), chủ đầu tư phải xin cấp Giấy phép xây dựng. Kèm theo đó là việc nộp lệ phí cấp giấy phép.

Theo Khoản 6, Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC của Bộ Tài chính, lệ phí cấp giấy phép xây dựng thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng Nhân dân cấp tỉnh. Mức thu hiện hành thường dao động từ 50.000 đồng đến 100.000 đồng cho mỗi lần cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ.

3.2. Lệ Phí Trước Bạ

Lệ phí trước bạ là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với nhà ở, sau khi xây dựng xong và làm thủ tục hoàn công để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, chủ sở hữu sẽ phải nộp lệ phí trước bạ.

Căn cứ theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 20/2019/NĐ-CP), nhà ở là một trong những đối tượng chịu lệ phí trước bạ.

Cách tính lệ phí trước bạ nhà ở được quy định tại Điểm b, Khoản 2, Điều 3 Thông tư 301/2016/TT-BTC (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 13/2022/TT-BTC):

Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích x Giá 01m² x Tỷ lệ % chất lượng còn lại)

Trong đó:

• Mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà ở là 0.5%. (Lưu ý: đối với đất là 0.5%, nhưng nhiều trường hợp khi đăng ký cả nhà và đất thì mức thu có thể khác biệt tùy thuộc vào quy định của địa phương và việc tách bạch giữa giá trị đất và giá trị nhà).
• Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ: Là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo như tầng hầm, ban công, hành lang nếu có) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân.
• Giá 01m² nhà: Là giá thực tế xây dựng “mới” 01m² sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Giá này có thể thay đổi theo từng địa phương và từng thời điểm.
• Tỷ lệ % chất lượng còn lại của nhà: Được xác định theo quy định của pháp luật. Đối với nhà mới xây dựng, tỷ lệ này thường được tính là 100%. Đối với nhà đã qua sử dụng, tỷ lệ này sẽ giảm dần tùy theo thời gian sử dụng và tình trạng thực tế của ngôi nhà.

4. Quy Định Về Thuế Xây Dựng Nhà Ở Nông Thôn

Nhiều người lầm tưởng rằng xây nhà ở khu vực nông thôn sẽ được miễn hoàn toàn các loại thuế xây dựng. Tuy nhiên, thực tế là việc xây dựng nhà ở tại nông thôn vẫn phải tuân thủ nghĩa vụ nộp thuế theo quy định của pháp luật. Nếu không thực hiện đóng thuế, công trình xây dựng đó cũng sẽ không được coi là hợp pháp và có thể gặp khó khăn trong các giao dịch pháp lý sau này.

Đối với việc tính thuế xây dựng nhà cấp 4 nông thôn hoặc các loại nhà ở khác tại khu vực này, cách tính vẫn dựa trên các nguyên tắc về thuế GTGT và TNCN như đã nêu ở trên, tùy thuộc vào việc chủ nhà tự tổ chức xây dựng hay thuê nhà thầu.

Về mức thuế tham khảo, một số địa phương có thể áp dụng mức khoán dựa trên diện tích xây dựng. Hiện nay, có thông tin tham khảo về mức thuế xây dựng nhà cấp 4 nông thôn dao động từ khoảng 70.000 đồng đến 80.000 đồng/m². Tuy nhiên, đây chỉ là con số mang tính chất tham khảo và có thể thay đổi. Mức thuế cụ thể phụ thuộc vào đơn giá nhân công xây dựng tại địa phương và các quy định cụ thể của cơ quan thuế địa phương tại thời điểm xây dựng.

Do đó, để biết chính xác số thuế phải nộp, chủ nhà nên liên hệ trực tiếp với Chi cục Thuế tại địa phương hoặc các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp như AnPhatLand để được hướng dẫn chi tiết.

5. Kết Luận và Lời Khuyên

Việc tìm hiểu và thực hiện đúng các nghĩa vụ về thuế và lệ phí khi xây dựng nhà ở không chỉ là trách nhiệm của mỗi công dân mà còn đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho chính ngôi nhà của bạn. Các quy định có thể phức tạp và thay đổi, do đó việc cập nhật thông tin và hiểu rõ cách tính toán là vô cùng quan trọng.

Hy vọng bài viết này đã cung cấp cho bạn cái nhìn tổng quan và chi tiết về các loại thuế, lệ phí cần thiết. Để đảm bảo mọi thủ tục được thực hiện chính xác và thuận lợi, bạn nên:

• Lưu giữ cẩn thận các hóa đơn, chứng từ liên quan đến việc mua vật liệu, thuê nhân công.
• Tham khảo ý kiến của các chuyên gia tư vấn luật, kế toán hoặc các đơn vị bất động sản uy tín.
• Chủ động liên hệ với cơ quan thuế địa phương để được hướng dẫn cụ thể.

Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào hoặc cần tư vấn chi tiết hơn về các vấn đề pháp lý, thuế liên quan đến bất động sản và xây dựng, đừng ngần ngại liên hệ với AnPhatLand. Chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn!