Sổ Đỏ Đứng Tên 2 Người: Quy Định, Thủ Tục và Những Lưu Ý Pháp Lý Quan Trọng Năm 2024

Việc sở hữu một bất động sản là mục tiêu quan trọng của nhiều người, và “sổ đỏ” (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) chính là giấy tờ pháp lý quan trọng nhất khẳng định quyền này. Tuy nhiên, không phải lúc nào sổ đỏ cũng chỉ đứng tên một người. Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp sổ đỏ cần ghi tên hai hoặc nhiều người đồng sở hữu. Bài viết này của AnPhatLand sẽ cung cấp thông tin chi tiết và toàn diện về các quy định pháp luật liên quan đến việc “sổ đỏ đứng tên 2 người” tại Việt Nam, cập nhật đến năm 2024, giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về vấn đề này.

1. Quy định chung về số người đứng tên trên sổ đỏ

Một trong những thắc mắc phổ biến nhất là liệu có giới hạn số lượng người được phép đứng tên chung trên một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Theo Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013, pháp luật Việt Nam hiện hành không hề giới hạn số lượng người được đứng tên chung trên một sổ đỏ.

Cụ thể, quy định nêu rõ: “Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

Như vậy, nếu một thửa đất hoặc tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu chung của nhiều người, tất cả tên của họ đều phải được ghi nhận trên sổ đỏ. Họ có thể lựa chọn nhận mỗi người một bản Giấy chứng nhận riêng hoặc cấp chung một Giấy chứng nhận và cử ra một người đại diện để giữ sổ.

2. Các trường hợp sổ đỏ đứng tên 2 người phổ biến

Việc sổ đỏ đứng tên hai người thường xảy ra trong hai trường hợp chính, mỗi trường hợp có những đặc thù riêng về mặt pháp lý.

2.1. Sổ đỏ đứng tên hai vợ chồng hợp pháp

Đây là trường hợp phổ biến nhất. Khi vợ chồng cùng nhau tạo lập tài sản là nhà đất trong thời kỳ hôn nhân, việc cả hai cùng đứng tên trên sổ đỏ là điều dễ hiểu và được pháp luật khuyến khích. Theo Khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013 và Khoản 2 Điều 12 Nghị định 126/2014/NĐ-CP, trong trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Nếu sổ đỏ ban đầu chỉ đứng tên một người (vợ hoặc chồng), nhưng tài sản đó được xác định là tài sản chung, vợ chồng hoàn toàn có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đổi Giấy chứng nhận để cả hai cùng đứng tên.

2.2. Sổ đỏ đứng tên hai người không phải là vợ chồng

Trường hợp này xảy ra khi hai hoặc nhiều cá nhân (không có quan hệ hôn nhân) cùng góp vốn mua chung một thửa đất, cùng được thừa kế chung một bất động sản, hoặc các hình thức đồng sở hữu hợp pháp khác. Ví dụ, anh em ruột cùng mua đất, bạn bè cùng đầu tư bất động sản.

Trong tình huống này, họ có thể lựa chọn được cấp riêng mỗi người một sổ đỏ (nếu thửa đất đủ điều kiện tách thửa và các đồng sở hữu có thỏa thuận) hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện. Điều quan trọng cần lưu ý là quyền hạn và nghĩa vụ của tất cả những người đồng sở hữu là như nhau đối với phần tài sản chung. Mọi quyết định liên quan đến việc mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp tài sản này đều phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu.

3. Thủ tục làm sổ đỏ đứng tên 2 người chi tiết (Cập nhật 2024)

Thủ tục làm sổ đỏ đứng tên hai người sẽ có một số khác biệt tùy thuộc vào mối quan hệ giữa hai người đó. Dưới đây là hướng dẫn chi tiết:

3.1. Đối với trường hợp hai vợ chồng

Nếu vợ chồng muốn cấp đổi sổ đỏ từ tên một người sang tên cả hai người, hoặc làm sổ mới cho tài sản chung, cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

• Giấy xác nhận tình trạng cư trú hoặc bản sao Sổ hộ khẩu (nếu thông tin cư trú chưa được cập nhật trên Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư).
• Bản sao công chứng Giấy đăng ký kết hôn.
• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc tài sản: Hợp đồng mua bán nhà đất, giấy tờ tặng cho, thừa kế (nếu có).
• Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK (ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT).
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (nếu là trường hợp cấp đổi).
• Các giấy tờ tùy thân của cả vợ và chồng (CCCD/CMND còn hạn).

3.2. Đối với trường hợp không phải vợ chồng

Khi hai hoặc nhiều người không phải vợ chồng cùng đứng tên trên sổ đỏ, hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

• Bản sao công chứng Thẻ Căn cước công dân (CCCD) hoặc Chứng minh nhân dân (CMND) còn hiệu lực của tất cả những người cùng đứng tên.
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chung. Đây có thể là: Hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng/chứng thực ghi nhận việc nhiều người cùng mua; Văn bản thỏa thuận về việc góp vốn mua chung tài sản; Di chúc hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có nội dung nhiều người cùng hưởng; Hợp đồng tặng cho chung tài sản,…
• Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK (nếu là trường hợp cấp đổi từ sổ cũ hoặc bổ sung đồng sở hữu).
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp (nếu có).
• Văn bản thỏa thuận của những người chung quyền sử dụng đất, chung sở hữu tài sản về việc cử người đại diện (nếu có yêu cầu cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện).

3.3. Quy trình nộp và xử lý hồ sơ

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, người dân thực hiện các bước sau:

1. Nộp hồ sơ: Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/huyện (hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai) nơi có đất, hoặc tại Bộ phận một cửa của UBND cấp huyện.
2. Tiếp nhận và kiểm tra: Cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ, sẽ hướng dẫn người nộp bổ sung. Nếu đầy đủ, sẽ viết giấy hẹn trả kết quả.
3. Thẩm định và xử lý: Văn phòng đăng ký đất đai tiến hành thẩm định hồ sơ, xác minh thực địa (nếu cần), gửi thông tin cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có).
4. Cập nhật thông tin: Sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính (nếu có), Văn phòng đăng ký đất đai sẽ lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền (Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc UBND cấp huyện) ký cấp Giấy chứng nhận.
5. Cập nhật vào cơ sở dữ liệu: Thông tin về việc cấp Giấy chứng nhận sẽ được cập nhật vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
6. Trả kết quả: Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận cho người được cấp sau khi họ đã hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan (nếu có).

Thời gian giải quyết thủ tục thường không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp vi phạm pháp luật đất đai, thời gian trưng cầu giám định). Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, thời gian thực hiện có thể kéo dài hơn nhưng không quá 25 ngày.

4. Giải đáp các vấn đề pháp lý thường gặp khi sổ đỏ đứng tên 2 người

4.1. Sổ đỏ đứng tên 2 người có thế chấp ngân hàng được không?

Câu trả lời là CÓ. Nhà đất đứng tên 2 người (hoặc nhiều người) hoàn toàn có thể được sử dụng để thế chấp vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, việc thế chấp này phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả những người đồng sở hữu ghi tên trên Giấy chứng nhận. Khi làm thủ tục thế chấp, tất cả các đồng sở hữu đều phải ký tên vào hợp đồng thế chấp.

Ngân hàng sẽ xem xét các điều kiện về tài sản thế chấp (không có tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng đất…) và khả năng trả nợ của người vay trước khi quyết định cho vay.

4.2. Bao nhiêu tuổi được đứng tên sổ đỏ?

Pháp luật Việt Nam hiện hành không quy định cụ thể về độ tuổi tối thiểu hay tối đa để được đứng tên trên sổ đỏ. Bất kỳ cá nhân nào, không phân biệt độ tuổi, nếu có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất một cách hợp pháp (thông qua các giao dịch như mua bán, tặng cho, thừa kế, hoặc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất) đều có quyền được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận.

Đối với người chưa thành niên (dưới 18 tuổi) hoặc người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự, việc xác lập, thực hiện các giao dịch liên quan đến bất động sản sẽ được thực hiện thông qua người đại diện theo pháp luật (cha, mẹ, người giám hộ) theo quy định của Bộ luật Dân sự.

4.3. Thủ tục làm sổ đỏ đứng tên 1 người (trong trường hợp cần thiết)

Trong một số trường hợp, có thể phát sinh nhu cầu chuyển sổ đỏ từ đứng tên nhiều người sang một người (ví dụ: thỏa thuận phân chia tài sản chung, một người tặng cho phần sở hữu của mình cho người còn lại). Thủ tục này về cơ bản là thủ tục đăng ký biến động đất đai. Hồ sơ cần thiết thường bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo mẫu.
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.
• Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (nếu có sự thay đổi về ranh giới, diện tích).
• Bản sao CCCD/CMND của người nhận chuyển quyền.
• Văn bản thỏa thuận về việc chuyển quyền (ví dụ: Hợp đồng tặng cho phần quyền sử dụng đất, văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung có công chứng/chứng thực).
• Giấy tờ chứng minh việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính (tờ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ…).

Quy trình thực hiện tương tự như việc cấp đổi sổ đỏ, bao gồm nộp hồ sơ, thẩm định, và nhận kết quả tại Văn phòng đăng ký đất đai.

5. Quyền lợi và nghĩa vụ của người đồng sở hữu trên sổ đỏ

5.1. Quyền lợi cơ bản của người đứng tên sổ đỏ

Theo Điều 166 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất, bao gồm cả những người đứng tên chung trên sổ đỏ, có các quyền lợi cơ bản sau:

• Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
• Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp mang lại.
• Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
• Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
• Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.
• Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Đối với đồng sở hữu, các quyền này được thực hiện trên cơ sở sự thỏa thuận và đồng thuận của tất cả các bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

5.2. Sổ đỏ đứng tên vợ, chồng có quyền gì không? Vấn đề sở hữu trong hôn nhân

Đây là một vấn đề được nhiều người quan tâm, đặc biệt là trong các mối quan hệ hôn nhân. Quyền của người chồng đối với bất động sản khi sổ đỏ chỉ đứng tên vợ (hoặc ngược lại) phụ thuộc vào nguồn gốc của tài sản đó:

• Nếu bất động sản là tài sản riêng của vợ: (Ví dụ: được thừa kế riêng, tặng cho riêng, hoặc có được từ tài sản riêng trước khi kết hôn, hoặc có thỏa thuận đó là tài sản riêng). Trong trường hợp này, người chồng không có quyền gì đối với tài sản đó. Người vợ có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt (mua bán, tặng cho, thế chấp…) tài sản này mà không cần sự đồng ý của người chồng.
• Nếu bất động sản là tài sản chung của vợ chồng: (Tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, do vợ chồng cùng tạo lập, hoặc được tặng cho chung, thừa kế chung…). Dù sổ đỏ chỉ đứng tên một mình vợ (hoặc chồng) do thỏa thuận hoặc vì lý do nào đó, thì người chồng (hoặc vợ không đứng tên) vẫn có quyền sử dụng và định đoạt ngang bằng với người đứng tên trên sổ.

Theo Luật Hôn nhân và Gia đình, việc định đoạt tài sản chung có giá trị lớn (như bất động sản) phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của cả vợ và chồng. Mọi giao dịch chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho… liên quan đến tài sản chung mà chỉ do một bên thực hiện (không có sự đồng ý hoặc ủy quyền hợp pháp của bên kia) đều có thể bị coi là vô hiệu. Người không đứng tên nhưng có quyền đồng sở hữu có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu để bảo vệ quyền lợi của mình.

6. Kết luận

Việc sổ đỏ đứng tên hai người là một hình thức sở hữu phổ biến, phản ánh đúng bản chất đồng sở hữu tài sản. Pháp luật Việt Nam đã có những quy định tương đối rõ ràng để điều chỉnh các mối quan hệ này, từ việc xác lập quyền sở hữu chung, thực hiện thủ tục đăng ký, cho đến việc giải quyết các vấn đề phát sinh.

Hiểu rõ các quy định pháp lý liên quan đến sổ đỏ đứng tên hai người không chỉ giúp các cá nhân, cặp vợ chồng bảo vệ tốt hơn quyền lợi của mình mà còn tránh được những rủi ro, tranh chấp không đáng có trong quá trình quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản. Việc tìm hiểu kỹ thông tin và tuân thủ đúng trình tự, thủ tục pháp lý là vô cùng quan trọng.

Nếu bạn đang có những thắc mắc cụ thể hoặc cần tư vấn chi tiết hơn về các vấn đề liên quan đến sổ đỏ và pháp lý bất động sản, đừng ngần ngại liên hệ với AnPhatLand. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ bạn với những thông tin chính xác và giải pháp tối ưu nhất.